装修新房找谁才不会吃亏买新楼盘去售楼处还
2024-09-10 来源：壹点装修资讯网
我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，你好。新人一枚，30岁。目前在三线城市清远，按揭一套两房自住房，学区不太好，想换个当地最好学区的学区房。刚看中了一套学区房，说是特价房，是2019年底单价的88%，的确是一个晚上抢完了，我就是其中一个，下了2W定金。但是首付要求一周付清，来不及出手第一套房，有点纠结是否要以二套房来买，首付高，而且二套房只能商贷（如果要用公积金要首付6成）。买的话首付不够，需要先借钱付首付，然后卖了现有房子还首付；新房子又要明年底交房，卖了现房只能先搬回车程大概20分钟的乡下房子。现在这个时候适合这么操作吗？如果这么操作现房适合什么时候出手？买了新房就出手，还是等到哪个适合时候？
回答：你好，现在时机适合刚需改善置换，买到笋盘概率更大，你的操作没有太大问题。我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，如果不想搬回乡下房子，可以租房过渡。
置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是更高价格卖出你现有的房源。
不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。
换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。
提问：星叔你好，非常焦虑，急需得到您的建议。目前南京有一套在鼓楼区百盛国际的湖景房，160平左右，之前用作办公，小孩户口挂在上海徐汇父母的老破小学区房读小学，多年前用父母的名字在上海市中心黄浦区老西门买下一个30多平的待拆迁房，收租金每月3000多，但还没等到拆迁消息目前我的户口在里面，由于南京发展不顺，已停掉那里的事，现在负债50到60万回上海工作，家庭月收在35000左右，但需要付小孩学校附近的房租每月7500，加上负债利息生活费开销，生活压力很大，所以考虑卖掉南京的房子在上海买房，拆迁前我还有一个首套贷款资格但首付完全需要靠南京的卖房款，犹豫当前情况下该如何操作或是继续观望，期待星叔的建议
回答：投资潜力来说，上海>南京，现在适合出手置换到更高能级的城市，一线城市未来收益会更稳，天花板更高，可以长持到天荒地老。
拆迁房继续长持，未来还是有希望。
现在出手南京，利用你的首套资格买入上海，充分利用首套房票资源，负债50-60其实对于生活在一线城市来说还好，不算太大问题。
上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。
现在的时机可以买，全国静淡市行情下，上海已经差不多见底。
上海投资回报率最高的板块 具体详见资料内部
提问：感谢星叔之前的回复。由于在苏州置业是异地作战，而且计划即买即租，所以找个专业靠谱的中介就很重要。请教星叔，有什么方法能快速从众多中介中找出有合作价值的中介，毕竟大家的时间都很宝贵。谢谢星叔耐心看完我的提问。
回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？
在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。
由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是帮我买房的。
买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。
能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；
业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；
银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；
卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。
都是好中介！
提问：星叔，如何判断一套房子是否是好的投资产品？
回答：很重要的一项指标就是它的金融属性，即能够被银行和他人认可，不断给变现，给你带来现金流的能力。以下几点来看：
1）购买时能够贷款：尽量不要碰不能贷款的房子，否则你的资金利用率太低，比如经适房，回迁房，自建房等小产权房。当然，也有一些银行能贷款，如果要投资，建议提前与银行沟通好。
2）增值后能够转商贷：当房子增值后，能够很方便将增值部分抵押出来，很重要的一点就是房子楼龄不能太老，最好不要超过25年。
3）购买后容易出租：这一点很好理解，就是房子好出租，有市场需求，能够持续给你带来一定的租金回报。
4）能够申请装修贷：大部分房子应该都可以，只是很多人忘记这个途径，当你的现金流不足或者需要钱的时候，不妨考虑一下房子的装修贷。
提问：星叔，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？
回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。
详见内部资料《破限购代持方法+如何完美规避所有风险》
提问：星叔，您好，最近看了个楼盘西固重邦康城（因为价格低），去开发商那里问啥时候开盘，他们说全部团购了。现在只有中介手里有房子，现在西固区房价都在九千多，但是这个楼盘只有从中介手里有，八千过点，甚至有些还不到八千，中介说等到开盘肯定九千多了，请问星叔这种房子是什么情况？可以买吗？
回答：你说的是团购房，中介所说的团购价，可能是一些特价房，所有人都能享受的。也有可能是开发商返给中介的提成，然后他再分一分给你。只有不好卖的盘才会叫中介分销。看到中介分销的盘就要小心。
提问：星叔你好，我有现金一百万想投资房产，以后孩子结婚可以卖掉首付买婚房，孩子上初中，想投资在上海，苏州，浙江周边。有什么好建议吗？嘉兴海盐有一个融创的海逸长洲的房子不知道可不可以入手？
回答：首先你是不是都有房票，如果有，入上海是最好，现在环沪城市价格都已涨的很高，不是很好时机，嘉兴潜力太小，直接入上海最佳，一线城市长持路线，等你孩子结婚，还需要很长时间，肯定会有下个波段，房价涨幅都是先朝一线城市看
“环一线”的概念性城市，只有第一波人才能赚到钱，第二波大概率就是接盘侠。
一个地方的房价是否会持续稳定的上涨主要靠三类人群即刚需、改善和投资客。投资客往往是快进快出拉高价格，但是价格能不能稳定住，还是要看是否有足够的刚需和改善人群。
这些“环一线”地区的房价其实是有天花板的，因为当地高端产业有限，无法吸引高购买力的刚需人群持续不断进入，所以一旦价格接近一线城市的上车价格，刚需和改善人群就会大量逃离。
在一个没有经济基础和人口作为支撑的城市，房价迟早会现回原形的，仅仅依靠一线城市的需求外溢是不足以支撑房价的，燕郊就是一个例子。燕郊由一开始的6、7000的房价一路飙涨至2万多接近3万，可好景不长，在2017年尾的时候燕郊房价跌回至一年前的水平，跌了一大半，可以说是比较惨。
提问： 请教星叔，浦东临港新城住宅潜力如何。目前上海市好像重点在发展。也在想办法建一些好的学校，不知道未来潜力如何，会是第二个张江吗?另外现在房价不断上涨，为啥还有很多经济不好的人要买房？
回答：1、现在临港新城入住率不是很高，但房子都十分抢手，临港新城现在那么多人关注，必定有他的特殊性。根据它未来规划来看临港新城将成为上海东南地区最具集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并依托上海洋山港成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展还是有一定潜力的，但是要成为第二个张江还是有很大一段差距，相比之下青浦新城，松江新城更好
2、房产的金融属性在减弱但还未完全回归。目前进入的房产投资者都是散户，这些购房者大多都是经济条件不错，而且大多数都是以本地居民为主，也包括大量的本地拆迁户等，他们手里面有大量闲钱，放在手里也没用，其他的投资也不懂，因此，房产作为最稳妥的投资，肯定会入他们法眼。
房地产是最稳定和抗通胀的投资渠道。虽然目前很多城市的房价上涨并不高，根据数据显示，70个大中城市中，同比房价上涨超过20%的也就几个而已，大部分城市的房价上涨同比维持在10%以内，但就算是这样，也比其他的投资收益高，关键是稳定而且安全，尤其是一些二线城市，本身就是省会单核城市，房价自然得到更多人的青睐。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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